Vraag: welke onderdelen van een koopsom van een huis mag je activeren?

U mag alle verwervingskosten activeren.

De door u gestelde vraag is minder simpel dan u veronderstelt. Eerst moet namelijk duidelijk zijn met welke omstandigheden we rekening moeten houden.

Koopt u een huis voor eigen gebruik als woning, dan behoeft u in het geheel niets te activeren. Bij latere verkoop is immers uw boekwinst (of boekverlies) vrij van belastingen. Voor waardering van uw vermogen wordt ook geen rekening gehouden met een eventuele balanswaarde: de WOZ (de onroerendezaakbelasting) gaat uit van een eigen taxatie en de inkomstenbelasting volgt de zelfde waardebepaling.

Heeft u een of enkele woningen voor de verhuur, dan beschouwt de Belastingdienst dit over het algemeen als particuliere belegging. U behoeft geen balanswaarde te bepalen (en dus is activeren niet aan de orde) omdat waardeverschillen belastingvrij zijn. De WOZ hanteert haar eigen regime. U betaalt vanaf 2001 inkomstenbelasting over de actueel getaxeerde waarde, waarbij u kunt verwijzen naar de waardering voor de WOZ (maar vreemd genoeg acht de Belastingdienst zich momenteel nog vrij om een afwijkende waardering te hanteren).

Verhuurt u grootschalig, dan wordt u geacht een onderneming te hebben. Wat grootschalig is ligt nergens vast in harde criteria. Officieel wordt verwezen naar de hoeveelheid werk die u er aan heeft, maar wat veel is wordt subjectief bepaald. Neem daarom altijd zelf het standpunt in dat u per saldo het minste belasting kost. Motiveer uw standpunt met argumenten inzake omvang van investeringen en benodigde aandacht door u zelf (want werk door derden telt niet mee als bepaald moet worden of u ondernemer bent). Zo creëert u een situatie van stelling en tegenbewijs, die voor de fiscus het moeilijkst is. Legt u eerst een open vraag bij de Belastingdienst neer, dan zit u in de nadelige positie dat u moet aantonen dat omstandigheden anders zijn dan kennelijk verondersteld.

Midden jaren negentig van de twintigste eeuw is het NBW (Nieuw Burgerlijk Wetboek) ingevoerd. Tot die tijd hadden we het over onroerend goed, sinds de invoering van het NBW zegt de wet dat woningen onroerende zaken zijn. Ga dus nooit in zee met iemand die zegt te bemiddelen in onroerende goederen, want actuele wetskennis heeft hij in ieder geval niet. Niet dat het direct met uw vraag te maken heeft, maar ik heb geen hoge dunk van de vakkennis van de meeste makelaars; makelaars zijn vaker goede verkopers, die vaak meer weten van auto's dan van huizen en al helemaal niets van de wetgeving waar je rekening mee moet houden. Toch heb je die makelaars wel vaak nodig: als je een huis wilt kopen, dan hebben ze een uitstekend netwerk om er snel achter te komen wie een huis te koop heeft; wil je een huis verkopen, dan heb je vaak juist belang bij een snelle verkoper met gebrekkige kennis over latente problemen. Per saldo hebben we dus de dienstverleners waar we als markt om vragen.

Koopt u als ondernemer onroerende zaken, dan moet u deze op uw balans activeren. U mag afschrijven, afhankelijk van het soort pand jaarlijks 1% tot 5% van de balanswaarde. Afschrijven betekent dat u een bedrag ten laste van uw winst (als deel van uw inkomen) brengt en tegelijkertijd de balanswaarde met dit bedrag vermindert. Na tien jaar is de balanswaarde dus nog maar 60% tot 90% van de oorspronkelijke aankoopsom (die u op uw balans activeerde). Bij verkoop betaalt u winstbelasting (meestal inkomstenbelasting) over het verschil tussen verkoopopbrengst en actuele balanswaarde. U heeft ook het recht om regelmatig (bijvoorbeeld eens per vijf jaar) de balanswaarde aan te passen aan een actuele taxatie; het waardeverschil (meestal een boekwinst) voegt u dan toe aan de winst, waar u in dat jaar belasting over betaalt. Het is daarom gebruikelijker om uitsluitend te hertaxeren als dit kan leiden tot een lagere waarde op de balans (het verlies is dan immers ten laste van het inkomen te brengen).

Nu was uw vraag: wat mag ik activeren? Volgens de wet mag u alle verwervingskosten activeren. Dus het volledige bedrag dat u aan de notaris betaalde (inclusief koopsom, overdrachtsbelasting en kosten van de akte). Zelfs de kosten die u maakte om het pand te zoeken en over de prijs te onderhandelen mag u activeren; dit betreft dus de volledige kosten van een makelaar, maar ook andere kosten kunt u op die manier verzamelen. Heel belangrijk is echter dat u zichzelf de vraag stelt of u er gelukkig van zou worden als u al die kosten activeert. Immers: wat u activeert mag u in kleine bedragen per jaar afschrijven, terwijl u de kosten ook in een keer ten laste van de winst van uw onderneming zou kunnen brengen. U heeft dan in een keer (en wel nu) zo veel mogelijk belasting terug; wat u in de toekomst zou krijgen, moet u nog maar zien. De wetgeving verandert tegenwoordig sneller dan wij kunnen voorspellen, dus speculeren op de toekomst blijft altijd moeilijk.

Waar u argumentatie tegenover de Belastingdienst nodig heeft: uw aankoop is de verkoop door een ander; de markt heeft kennelijk bepaald wat de waarde van de woning is, een betere taxatie is niet mogelijk. Alles wat u meer betaalde dan de overeengekomen verkoopprijs moet beschouwd worden als verloren en kan als verlies van uw ondernemingswinst afgeboekt worden. Wilt u motiveren dat u zo veel mogelijk activeert: u heeft scherp onderhandeld, de verkoper had een verkeerde marketingstrategie bewandeld en u kon de flexibiliteit in datum van overdracht opbrengen die de verkoper goed uit kwam. Als de smoes maar goed is, mag u van de Belastingdienst dus doen wat u wilt.

© Jeroen van Rossum, 9 juni 2000.