Vraag: wat is huurwaardeforfait?

Graag zou ik antwoord willen hebben op de vraag: Wat is huurwaardeforfait? Daar de woningstichting, de woning waarin wij wonen, te koop heeft aangeboden aan ons, kregen wij te maken met het begrip 'huurwaardeforfait'.

J. van der B. te Utrecht

Huurwaardeforfait is het bedrag dat u bij uw inkomen moet tellen waar u belasting over betaalt. Het huurwaardeforfait geldt alleen voor koopwoningen. Omdat u van een woningbouwvereniging koopt, en niet eerder met het huurwaardeforfait in aanraking kwam, veronderstel ik dat dit uw enige woning is. Dit betekent dat de rente die u betaalt op de hypotheeklening die nodig is om de woning te kopen aftrekbaar is. Aflossingen zijn niet aftrekbaar! Betaalt u aan (of verplicht door) de hypotheekbank premies voor een levensverzekering die dient voor aflossing van de lening, dan kunt u deze premies niet van uw inkomen aftrekken.

Het huurwaardeforfait bedraagt over het algemeen 1,25% van de waarde die geldt voor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Afhankelijk van de gemeente waar u woont geldt soms een hoger percentage en voor woningen met een waarde die lager ligt dan ƒ 150.000 gelden lagere percentages.

Van het huurwaardeforfait betaalt u in principe 37,95% belasting, maar indien u meer verdient dan ongeveer de ziekenfondsgrens, kan dit percentage oplopen (tot 60%).

In een rekenvoorbeeld, waarin u voor ƒ 180.000 met ƒ 20.000 eigen geld en ƒ 160.000 hypotheeklening (met 6% rente) een huis koopt dat door de gemeente op ƒ 156.000 is getaxeerd; ik veronderstel een inkomen van jaarlijks twaalf maanden met bruto ƒ 4.000 exclusief een keer per jaar 8% vakantiegeld. Uw huurwaardeforfait is dan ƒ 1.950 terwijl u ƒ 9.600 rente mag aftrekken. Gevolg is dat u per jaar ongeveer ƒ 2.900 belasting terug krijgt. Alleen in het jaar van aankoop heeft u wat extra aftrekposten, omdat sommige kosten die u via de notaris betaalt ook aftrekbaar zijn.

Genoemde percentages gelden in 2000 en veranderen jaarlijks. Wij verwachten momenteel dat de belastingtarieven in de komende jaren omlaag gaan (en dus de belastingteruggaven ook). Zelfs moet u er rekening mee houden dat er over gesproken wordt om op een termijn van tien jaar de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken te laten vervallen.

Meer in het algemeen moet ik er op wijzen dat zogenoemde spaarhypotheken vooral de banken sparen (en u dus minder). Er zijn vrij veel soorten hypotheken; meestal is het meest aantrekkelijke een aflossingsvrije hypotheek. Als de bank daar geen zin in heeft, probeer dan iets te bereiken met de toezegging om het fiscaal aantrekkelijke spaarloon en premiesparen gedurende vier jaar op geblokkeerde spaarrekeningen (eventueel bij de hypotheekbank) te laten staan. Eventueel kunt u toezeggen uw spaarloon en premiespaargeld na afloop van de wettelijk bepaalde blokkeringstermijn van vier jaar te gebruiken voor aflossingen op de hypotheeklening, tot het restant van de hypotheeklening lager is dan 75% van de door de gemeente getaxeerde waarde van uw woning. Bij die verhouding tussen waarde en lening kan de hypotheekbank u namelijk een extra verlaagd rentepercentage bieden. Zolang u niet heeft afgelost op de hypotheeklening is (althans voorlopig gedurende de eerste dertig jaar) de hypotheekrente aftrekbaar in box 1, terwijl rente van spaargeld in box 3 belast is (en dan uitsluitend voorzover uw spaargeld meer dan ƒ 37.463 is; indien u gehuwd bent telt dit bedrag voor u en voor uw echtgenote nog een zelfde bedrag extra). Gedurende de eerste vier jaar zijn de bedrijfsspaarregelingen zelfs geheel vrij van belasting.